原标题：广东高院发布不动产租赁合同纠纷典型案例（引题）
违法超标收取电费 法院：退还超额部分（主题）
南方工报讯 （全媒体记者许接英 通讯员陈虹伶 陈捷）近日，广东省高级人民法院发布一批不动产租赁合同纠纷典型案例，涉及加价电费的退还、优先承租权“同等条件”的判断等常见的不动产租赁合同纠纷。据统计，今年上半年，全省法院新收不动产租赁合同纠纷案件1.79万余件，同比下降11.56%，审结案件1.68万余件，同比上升4.79%。
案例1
因征收导致租赁合同解除 承租人有权请求分配损失补偿
【案情】陈某承租某公司房屋从事生产经营。在租赁合同履行中，因公共交通建设需要，案涉房屋所在地块被征收导致租赁合同提前解除。出租人某公司作为被征收人领取了包括停产停业损失在内的补偿款后，与承租人陈某就停产停业损失补偿款的分配无法达成一致意见。陈某遂起诉主张分配停产停业损失补偿款。
【判决】广州市荔湾区人民法院一审认为，双方签订的租赁合同仅约定土地使用权补偿款、建（构）筑物补偿款归出租人所有，未就停产停业损失补偿款的分配作出约定。实践中，因征收而遭受停产停业损失的主体可能同时包括出租人和承租人，故在合同没有排除承租人该项权利的情况下，承租人有权请求分配。综合考虑剩余租赁期限、租金标准等因素，酌定陈某与某公司按1∶9的比例分配停产停业损失补偿款。一审判决后，双方当事人均服判息诉。
案例2
超出国家电价标准违法收取的电费应予退还
【案情】承租人某发展公司与出租人某市场公司在租赁合同中约定，商铺水电费按商业用途计价，由某发展公司支付。合同履行期间，某市场公司按1.35元/度的标准向某发展公司收取电费128万余元，而供电部门根据某发展公司使用分表的电量，按工商业电价标准计得上述期间的应收电费为61万余元。某发展公司起诉请求某市场公司返还多收电费67万余元。
【判决】广东省高级人民法院再审认为，出租人按1.35元/度的标准计收电费的行为，违反了我国电力法中“任何单位不得超越电价管理权限制定电价”的强制性规定，该行为无效。出租人虽辩称电费中包含“供电设备的折旧损耗、公共设施用电损耗和物业费”，但未能明确损耗、折旧具体金额并举证，将物业费纳入电费的行为亦有违电力法“禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用”的强制性规定。综上，出租人应退还高于国家电价标准收取的电费。
案例3
长租公寓运营商受业主委托与承租人所签合同直接约束业主
【案情】李某作为案涉房屋的所有权人，与某物业公司签订《房屋租赁管理服务合同》并出具《业主授权书》，由某物业公司为房屋提供租赁管理服务。某物业公司向徐某出示《业主授权书》后，以公司名义与徐某签订《房屋租赁合同》，将房屋出租给徐某，徐某依约预付了一定期限的租金。租赁期限内，因某物业公司拖欠李某租金，李某诉请徐某腾退房屋，并按某物业公司拖欠的租金数额支付租金。
【判决】深圳市福田区人民法院一审认为，李某委托某物业公司出租管理其房屋，某物业公司在向徐某披露上述代理关系后，以公司名义与徐某签订房屋租赁合同，该合同直接约束李某和徐某，某物业公司收取租金的行为，对李某发生效力。徐某在已足额支付租金的租赁期限内，对租赁房屋享有占有使用权。李某无权请求徐某腾退房屋并重复支付租金。一审判决后，双方当事人均服判息诉。
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二审：刘靓
